A primeira coisa a ser esclarecida é que não existe um mercado imobiliário único e coeso. Ele é dividido em vários segmentos, como incorporação imobiliária, construção civil, locação, fundos imobiliários e ainda o setor financeiro, para citar alguns.
Cada um destes setores também se subdivide. As incorporações imobiliárias podem atuar em imóveis comercias (escritórios, lajes corporativas, shopping centers), ou residenciais, que vão desde segmentos populares, como o programa Minha Casa, Minha Vida, até imóveis de alto padrão.
Do mesmo modo, a construção civil compreende edificações de incorporação, obras de infraestrutura e a chamada construção formiga.
Os fundos imobiliários, por sua vez, podem ser de renda ou de tijolo, (lajes, galpões, shopping centers), de recebíveis, que são os fundos de papel, de desenvolvimento imobiliário, fundos de fundos e outros.
O setor financeiro é essencial para o funcionamento de todos os segmentos, porque imóveis são operações de alto valor, de longo prazo de consecução e maturação, necessitando deste suporte para operar. Portanto, não se pode falar em mercado imobiliário sem se distinguir cada um destes segmentos, que se interligam, mas cada um tem regras e condições próprias.
Feitas estas exposições inicias, é preciso considerar a importância do mercado imobiliário nacional, que representa algo em torno de 8% a 10% do PIB nacional. Após passar por um período de forte valorização, de 2008 a 2014, o setor registrou uma fase de desvalorização, que durou até 2018. Mas desde 2019 vinha se recuperando e, para o ano de 2020, se previa uma alta de 3%.
No entanto, a pandemia reverteu radicalmente este movimento de recuperação, e o mercado imobiliário, do mesmo modo como todos os outros setores, sofreu paralisações e retrações em níveis e graus diferentes, que ainda não foram totalmente percebidos e avaliados.
As incorporações imobiliárias têm um longo percurso a percorrer, como a aquisição de terrenos, elaboração e aprovação de projetos adequados, vendas e construção. Tudo depende das perspectivas de valor de venda, da previsão do dinamismo do mercado e disponibilidade de recursos bancários, além de previsão de juros e níveis de emprego.
No presente momento, não há como se prever como se comportarão estas variáveis. As incorporadoras passaram por um período conturbado quando sofreram rescisões de contratos de venda de imóveis na planta. A paralisação do mercado repercutiu no aumento de estoque. Quando o mercado indicava recuperação, veio a pandemia, e o mercado voltou várias casas. O empresário tem sérias e relevantes dúvidas a respeito de estar correto adquirir novos lotes de terreno e de avaliar a dinâmica pela qual deve dar prosseguimento à sua atividade.
A construção civil foi um dos segmentos menos afetados, em termos comparativos, porque alguns setores tiveram paralisação total ou muito próxima do total, como o comércio físico. Se estima que foram mantidos cerca de 88% do nível de atividade na construção civil.
Em 2019, a construção civil representava 6,7 milhões de vagas de trabalho, o correspondente a 7% dos empregos no Brasil. O setor emprega um a cada 14 trabalhadores.
É bem verdade que houve uma liberação de R$ 43 bilhões por parte da Caixa Econômica Federal, como tentativa de preservar e estimular o segmento. Mas o nível de atividade da construção civil depende fortemente do setor público. Não é possível antecipar a dinâmica que será exercida, em vista de anunciada e certa recessão, até mesmo mundial, da queda de arrecadação e do desequilíbrio das contas públicas, que certamente será enorme e deverá afetar o nível de atividade do setor.
O setor do mercado imobiliário que sofreu as consequências imediatas foi o de locação mobiliária. A começar pela inadimplência dos locatários, que deixaram de pagar sob a alegação de impossibilidade resultante da “pandemia”, ou solicitaram descontos durante o período da pandemia.
Existem algumas decisões judiciais a respeito da redução dos valores dos aluguéis. Algumas concedem liminares para reduzir o valor durante um período de tempo, enquanto outras indeferem estas reduções ou isenções.
A questão é controvertida. Primeiro, porque eventual redução do valor da locação pode trazer consequências danosas para os que recebem estes aluguéis, sejam pessoas físicas ou jurídicas. Seria como um efeito multiplicador dos já severos prejuízos dos locatários, que seriam estendidos aos locadores.
Em segundo lugar, porque, embora existam fortes razões econômicas para fundamentar estas alterações contratuais, a bem da verdade, juridicamente é mais coerente que estas pretensões não sejam admitidas para garantia da ordem e estabilidade jurídica e econômica nacional.
Os fundos imobiliários tiveram forte valorização no ano de 2019 por causa da redução dos juros, que impulsionou as aplicações para este setor, e pela perspectiva de crescimento do mercado. A perspectiva para os fundos é apresentarem bons resultados no médio e longo prazo. Uma escolha critérios pode dar bons resultados como investimento.
O que se tem por certo é que, conforme 86% dos entrevistados dizem, será adiada a tomada de decisão de compra ou locação, devido às incertezas do ano de 2020. E ainda, conforme pesquisa do Secovi/SP, feita no mês de abril, houve uma redução 67,5% nos novos contratos para compra de imóveis.
O que se tem por certo é que o mercado imobiliário nacional está impactado pela pandemia, mas que todas as caraterísticas para o seu desenvolvimento estão presentes: demanda, capacidade técnica e recursos financeiros, cabendo apenas ao governo federal implementar as medidas que são necessárias para restabelecer o sentido positivo do mercado. A bicicleta está aí, parada. Basta pedalar.
Bence Pál Deák
Economista e advogado especializado em Direito Imobiliário do Deák Advogados.
