A incorporação imobiliária é, sem dúvidas, a fase mais rentável de um projeto imobiliário.
Isso porque é onde tudo começa, com o processo de formalização dos detalhes do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis, antes mesmo de ele ser construído.
Mas, por que esse é o momento ideal para investir com maior rentabilidade e menos burocracia? Como faço para investir nessa categoria? É preciso de fato comprar um imóvel na planta?
O objetivo deste artigo é responder a todas essas dúvidas. Mas vamos começar pelo básico.
O que é incorporação imobiliária?
Pela definição da lei nº 4591/64, que regulamenta a incorporação imobiliária no país, podemos dizer que:
“Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Em outras palavras, é o processo onde uma pessoa física ou, na maioria das vezes, uma empresa, idealiza a construção de um empreendimento imobiliário em um terreno que pertence a um terceiro.
Nesse processo ocorre a incorporação do imóvel ao terreno.
Vale destacar que a incorporação imobiliária é voltada especificamente para a construção de empreendimentos com o objetivo de venda.
É a fase popularmente chamada de ‘compra do imóvel na planta’, e é de extrema importância pois os recursos obtidos nesse momento é que irão financiar o início das obras.
É bastante comum que além da venda das unidades autônomas, algumas delas também sejam destinadas ao pagamento do proprietário do terreno por meio de permuta.
Incorporadora x construtora: qual a diferença?
Há três agentes envolvidos nesse processo: a incorporadora, que tomará frente do projeto em termos de análise de viabilidade, contratação de mão de obra e venda das unidades, o proprietário do terreno, a construtora que executará a obra e, por fim, os compradores das unidades.
Portanto, vale ressaltar que os papéis desempenhados pela incorporadora e pela construtora construtora nesse processo são totalmente diferentes, porém, complementares.
A incorporadora é a responsável por gerenciar e viabilizar o projeto, realizando todo tipo de análise como características do terreno, aspectos físicos da construção, dentre outros.
Também é responsabilidade da incorporadora a contratação da mão de obra e posteriormente a venda das unidades.
Podemos dizer que ela detém grande parte da responsabilidade pelo sucesso do empreendimento.
Já a construtora tem unicamente a missão de executar a obra, ou seja, colocar o empreendimento em pé.
Por que investir em incorporação imobiliária?
Atualmente, investir em incorporação imobiliária tem sido uma das maneiras mais fáceis e rentáveis de investir no setor imobiliário.
Primeiramente porque não necessita da compra, de fato, de um imóvel para lucrar com o recebimento mensal de alugueis, por exemplo.
Há formas de investir em incorporação imobiliária em que o investidor entra com um aporte mínimo ou com a compra de uma cota do total.
Mas o principal motivo que tem tornado esse tipo de investimento tão popular é a alta rentabilidade.
Isso porque a incorporação imobiliária é o momento mais lucrativo do empreendimento.
No momento que o consumidor final adquire uma unidade autônoma no estande, a maior parte do lucro já foi dissolvida.
Investindo em incorporação imobiliária você estará lado a lado com o incorporador, torcendo junto com ele para que as unidades sejam vendidas o mais rápido possível e pelo melhor valor do mercado.
O setor imobiliário pós-pandemia
Além disso, vale ressaltar que o momento de recuperação do setor imobiliário pós-pandemia tem se mostrado uma excelente oportunidade para esse tipo de investimento.
Isso porque as vendas de imóveis na cidade de São Paulo no mês de agosto foram acima do registrado antes da pandemia.
Diferente da lógica comum, que assumiria que dificilmente as famílias tomariam um financiamento de longo prazo para comprar um apartamento no meio da pandemia do COVID-19…
A realidade mostrou-se o contrário com o financiamento habitacional sendo a linha que mais cresceu nos balanços de diversos bancos no segundo trimestre de 2020.
Para você ter uma ideia do que estamos falando, a Caixa Econômica Federal, que controla 70% do mercado de crédito imobiliário no país, dobrou a produção em julho deste ano em relação ao mesmo mês do ano passado.
A demanda natural por habitação (casamentos, nascimentos, divórcios etc.) e o repensar no imóvel residencial provocado pelo isolamento social e trabalho remoto ajudaram.
Mas nada foi tão impactante como o empurrão forte no crédito imobiliário resultado da queda acentuada das taxas de juros.
Em meados de 2017, a taxa média estava acima de 10% ao ano mais TR.
Hoje, o setor vem oferecendo contratos em torno de 7% ao ano + TR, que atualmente está zerada, ou de até 4,95% ao ano + IPCA.
Essa diferença fez com que mais 4,5 milhões de famílias tivessem acesso ao crédito imobiliário, levando-o a cerca de 9,3 milhões de famílias, de acordo com números do Bradesco.
Cada ponto percentual de queda nas taxas de juros representa um aumento de 8% a 10% na capacidade incremental de pagamentos do cliente.
Isso significa que além de tornar o acesso ao mercado disponível para mais pessoas, também permite que as parcelas de imóveis maiores e mais caros sejam menores.
Como investir em incorporação imobiliária?
Agora que você já sabe o que é uma incorporação imobiliária, porque ela é tão rentável e porque esse é o momento ideal para investir, chegou a hora de saber exatamente COMO adicionar mais esse investimento no seu portfólio.
É importante que você encontre uma plataforma confiável que ofereça esse tipo de investimento, com registro na CVM, expertise na área e um rigosoro processo de due diligence que seja capaz de mitigar a maior parte dos riscos.
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