Arthur Farache 
Os tipos de fundos imobiliários permitem acessar o mercado de Real Estate com baixo valor inicial. Entenda qual combina com seu perfil e como diversificar sua carteira com base nos seus objetivos e tolerância a riscos.
Preparamos este guia para investidores e profissionais do mercado financeiro que desejam aprofundar seus conhecimentos sobre os tipos de fundos imobiliários.
Abordaremos de forma clara e estratégica as características distintivas de cada categoria, desde os populares fundos de tijolo e papel até as opções mais específicas como os fundos híbridos, de fundos e de desenvolvimento.
Nosso objetivo é fornecer as ferramentas necessárias para que você possa não apenas entender as diferenças entre os tipos de fundos imobiliários, mas também identificar aqueles que melhor se encaixam no seu perfil de investidor e nas suas estratégias de diversificação de investimentos.
Ao longo da leitura, você irá descobrir como construir uma carteira de FIIs robusta e consciente, explorando as diversas facetas do mercado de fundos imobiliários.
O que são fundos imobiliários e por que investir neles?
Os fundos imobiliários, ou FIIs, são uma forma de investimento coletivo que possibilita aos investidores investir em projetos imobiliários de diferentes áreas.
Eles operam de forma parecida com um condomínio, no qual cada investidor compra cotas que correspondem a uma parte do patrimônio total do fundo.
Uma das principais características dos fundos imobiliários é a possibilidade de gerar rendimento passivo através da distribuição periódica dos aluguéis ou dos resultados da venda dos imóveis que compõem a carteira de investimentos do fundo.
Além disso, os FIIs proporcionam uma forma de investimento acessível do setor imobiliário, um mercado tradicionalmente de alto valor e baixa liquidez para investidores individuais.
É importante ressaltar que os rendimentos apresentados pelos fundos imobiliários são estimativas e podem variar de acordo com diversos fatores, como a performance dos imóveis, a taxa de ocupação e as condições do mercado.
A decisão de investir em fundos imobiliários deve ser baseada em uma análise cuidadosa do seu perfil de investidor e da proporção de risco x retorno dos fundos imobiliários envolvidos.
Os 5 principais tipos de fundos imobiliários
Existem diferentes tipos de fundos imobiliários, cada um com suas particularidades em relação aos ativos que compõem sua carteira e, consequentemente, ao seu perfil de risco e potencial de retorno.
Conhecer esses diferentes tipos de fundos imobiliários é essencial para tomar decisões de investimento mais informadas e estratégicas.
1. Fundos de tijolo (FIIs físicos)
Os fundos de tijolo, também conhecidos como FIIs físicos, são aqueles que investem diretamente em imóveis físicos, como shopping centers, edifícios de lajes corporativas, galpões de logística, hospitais, hotéis e agências bancárias.
A principal vantagem desse tipo de fundo imobiliário é a possibilidade de gerar rendimentos provenientes dos aluguéis desses imóveis.
No entanto, os riscos dos fundos imobiliários de tijolo estão relacionados à vacância (imóveis desocupados), à inadimplência dos inquilinos e à própria valorização ou desvalorização dos imóveis.
Dentro dos fundos de tijolo, existem subdivisões conforme o tipo de imóvel predominante na carteira, cada um com suas dinâmicas e risco de mercado específicas.
2. Fundos de papel (FIIs de recebíveis)
Os fundos de papel, também chamados de FIIs de recebíveis, investem em títulos de dívida relacionados ao mercado imobiliário, principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
A rentabilidade desse tipo de fundo imobiliário está geralmente atrelada a índices como o CDI ou o IPCA, oferecendo um fluxo de rendimentos que pode ser mais previsível em comparação com os fundos de tijolo.
Os riscos dos fundos imobiliários de papel estão ligados à qualidade de crédito dos emissores dos títulos e à variação das taxas de juros. Ao considerar investir nesse tipo de fundo imobiliário, é importante analisar a composição da carteira e a avaliação de risco de crédito dos ativos.
3. Fundos híbridos
Os fundos híbridos representam uma categoria de fundos imobiliários que combinam investimentos tanto em imóveis físicos (característicos dos fundos de tijolo) quanto em títulos de dívida imobiliária (presentes nos fundos de papel).
Essa estratégia busca equilibrar o potencial de rendimento e a exposição a diferentes segmentos do mercado imobiliário.
A vantagem dos fundos híbridos reside na possibilidade de diversificação de investimentos dentro do próprio fundo, o que pode contribuir para mitigar os riscos dos fundos imobiliários.
No entanto, a análise desse tipo de fundo imobiliário requer uma avaliação cuidadosa da alocação dos ativos entre as diferentes classes.
4. Fundos de fundos (FoFs)
Os fundos de fundos imobiliários (FoFs) são tipos de fundos imobiliários que investem em cotas de outros FIIs.
A principal vantagem dos FoFs é a diversificação automática da carteira, já que ao adquirir cotas de um FoF, o investidor está indiretamente exposto a uma variedade de outros fundos, que por sua vez investem em diferentes imóveis ou fazem investimentos em recebíveis.
Essa carteira de FIIs diversificada pode ajudar a reduzir a exposição a riscos específicos de um único fundo ou setor.
É importante considerar que a rentabilidade de um FoF dependerá do desempenho dos fundos nos quais ele investe, e pode haver custos adicionais relacionados à gestão dos diferentes níveis de fundos.
5. Fundos de desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento são tipos de fundos imobiliários que focam seus investimentos na construção ou incorporação de empreendimentos imobiliários, visando obter lucro com a venda ou locação desses imóveis após a conclusão do projeto.
Esse tipo de fundo imobiliário geralmente apresenta um maior potencial de valorização no médio e longo prazo, mas também envolve riscos mais elevados e maior volatilidade, pois o retorno está diretamente ligado ao sucesso do desenvolvimento do empreendimento.
São considerados fundos imobiliários mais adequados para investidores com perfil de investidor mais arrojado e com horizonte de investimento de longo prazo.
Qual tipo de fundo imobiliário combina com cada perfil de investidor?
A escolha entre os diferentes tipos de fundos imobiliários deve estar alinhada ao perfil de investidor, que considera a tolerância ao risco, os objetivos financeiros e o horizonte de investimento de cada pessoa.
Para o perfil conservador, que busca riscos menores e maior previsibilidade de rendimento, os fundos de papel podem ser mais adequados, devido à sua rentabilidade geralmente atrelada a índices conhecidos. Os fundos de fundos também podem ser uma opção interessante pela diversificação que proporcionam.
O perfil moderado, que aceita um pouco mais de risco em busca de um potencial de retorno mais elevado, pode considerar uma combinação de fundos de tijolo (em segmentos mais estáveis) e fundos de papel, além de alguns fundos híbridos. A análise da liquidez e da previsibilidade dos rendimentos é importante para este perfil.
Já o perfil arrojado, que busca maior potencial de valorização no longo prazo e tolera maior volatilidade, pode alocar uma parte da sua carteira em fundos de desenvolvimento, que apresentam maior risco, mas também maior potencial de retorno.
Alguns fundos de tijolo em segmentos específicos também podem ser considerados.
Como diversificar sua carteira com fundos imobiliários?
A diversificação de investimentos é uma estratégia fundamental para diluir os riscos e potencializar os retornos em qualquer carteira, incluindo a de fundos imobiliários.
No universo dos FIIs, é importante não concentrar os investimentos em um único tipo de fundo imobiliário ou em poucos fundos do mesmo segmento.
Combinar diferentes tipos de fundos imobiliários, como fundos de tijolo de diferentes segmentos (shoppings, logística, lajes), fundos de papel e até mesmo fundos de fundos, pode ajudar a equilibrar a carteira e explorar diferentes oportunidades do setor imobiliário.
Além disso, a diversificação de investimentos não deve se restringir apenas aos FIIs, sendo importante alocar recursos em outras classes de ativos, como renda fixa, ações e outros investimentos alternativos, para uma estratégia completa e resiliente.
Fatores que influenciam o desempenho dos FIIs
O desempenho dos fundos imobiliários, e consequentemente seus rendimentos (que são sempre estimativas), é influenciado por uma série de fatores macroeconômicos e específicos do setor imobiliário.
A vacância (taxa de imóveis desocupados) e a inadimplência dos inquilinos impactam diretamente a receita dos fundos de tijolo.
A valorização dos imóveis pode gerar ganhos de capital para os fundos. A variação de juros e a inflação afetam tanto os fundos de papel, indexados a esses indicadores, quanto o mercado imobiliário na totalidade.
Compreender esses fatores é essencial para avaliar o potencial e os riscos dos fundos imobiliários e tomar decisões de investimento mais conscientes.
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