De acordo com dados do Wealth Report produzido pela consultoria Knight Frank em março de 2020, ativos imobiliários compõem 27% das carteiras de investimento dos ultra-ricos.

Esse tipo de investimento tem se tornado bastante popular principalmente porque o brasileiro tem entendido que investir em imóveis não é apenas adquiri-lo e viver da renda dos aluguéis, mas que existe toda uma gama de investimentos que contemplam essa categoria, como mercado acionário, fundo imobiliários e crowdfunding imobiliário. 

No texto de hoje, vamos nos ater a estes dois últimos. 

Os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) surgiram no Brasil em 1993, ao passo que o crowdfunding tem se popularizado nos últimos anos com a chegada de fintechs especializadas nesse tipo de investimento. 

Apesar de ambos serem populares dentro de seus nichos e serem uma opção interessante para o investidor que busca diversificar sua carteira com imóveis, mas há algumas diferenças importantes que devem ser levadas em consideração quando falamos de fundos imobiliários e crowdfunding imobiliário. 

O que são fundos imobiliários?

De uma forma bastante resumida, podemos dizer que os fundos imobiliários funcionam como um “clube”, um grupo de investidores que se reúne para aportar em um conjunto de empreendimentos, em sua maioria, comerciais. 

Os fundos investem na compra de diversos tipos de imóveis: edifícios comerciais, shoppings, escritórios… e ‘empacotam’ tudo em um produto só. Cada investidor, ao aplicar seu dinheiro, tem direito a um ‘pedaço’ de cada um desses imóveis 

Esses pedaços são chamados de cotas. A aquisição das cotas deve ser feita, obrigatoriamente, com o intermédio de uma corretora ou instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). 

Todas as decisões que englobam os fundos imobiliários são tomadas pelo gestor do fundo.  

O lucro, nesse caso, vem com a valorização dos fundos ou com a venda da cota adquirida – nesse último, a rentabilidade irá depender do momento econômico que o mercado está vivendo, e pode ser positiva, negativa ou nula. 

O que é o crowdfunding imobiliário 

Diferente dos fundos imobiliários, no crowdfunding de imobiliário o investidor coloca seu dinheiro em um único empreendimento – o que dá a ele uma liberdade maior de escolha, diferente dos FIIs, onde as informações mais detalhadas sobre os imóveis que compõem o fundo não são assim tão acessíveis. 

Além disso, a captação funciona no modelo de campanha de financiamento coletivo, quando um grupo de pessoas se reúne com pequenos aportes visando captar um determinado valor total que irá custear a obra. 

Em troca, quem investir receberá sua rentabilidade a partir do valor geral de vendas – ou seja: a rentabilidade depende totalmente do sucesso do empreendimento.  

Podemos dizer, portanto, que os maiores riscos ligados ao investimento através de crowdfunding imobiliário estão mais ligados ao mercado (velocidade de vendas e faturamento, por exemplo), diferente dos FIIs, que em grande parte das vezes, têm riscos ligados diretamente à capacidade de administração do gestor do fundo. 

Fundos imobiliários e crowdfunding imobiliário: qual a melhor escolha? 

Como sempre pontuamos, quando falamos de investimentos não existe certo ou errado. Tudo vai depender do seu perfil de investidor e dos seus objetivos de curto, médio e longo prazos. 

Entretanto, para tomar essa decisão, é sempre importante observar as principais diferenças entre as duas oportunidades. 

Enquanto no crowdfunding imobiliário a rentabilidade depende do andamento do mercado de forma geral, os FIIs estão mais ligados à administração do gestor do fundo que, se for ruim, pode causar desvalorização. 

Outro ponto importante é o quanto sua carteira já está diversificada. No passado, quando os fundos imobiliários surgiram no país, foram vistos como uma excelente forma de diversificação justamente por reunirem diferentes tipos de empreendimentos em um único produto. 

Mas, será que nos dias de hoje essa é realmente a melhor forma de diversificar através de ativos imobiliários? 

Se tratando de crowdfunding imobiliário, podemos dizer que apesar de ainda ser um empreendimento imobiliário, aquele ativo é bastante diferente, porque está incluído na categoria dos ativos reais. 

Esses ativos estão inseridos na economia real e, portanto, geram retornos significativos para a sociedade como um todo. E levando em conta a possibilidade de escolha de qual empreendimento você quer investir, fica muito mais fácil também escolher qual setor você quer beneficiar. 

Além disso, os ativos reais não têm correlação com a Bolsa de Valores, diferente dos FIIs. 

Se observarmos o principal índice de fundos imobiliários, o IFIX, podemos constatar que ele se movimenta de forma bastante parecida com o Ibovespa, por exemplo. 

E aí, se você tiver uma carteira composta por ações e FIIs, por exemplo, acreditando que ela está diversificada o bastante… 

… eu sinto te informar, mas você está errado.